2010年10月26日星期二

為何香港土地是一幅一幅地賣

容志偉

2010年10月26日 信報 經管錦言 41版

樓價不斷上升,也使民怨不斷增加。剛剛發表的施政報告也花了很多篇幅來說明新的樓市及土地政策。然而,從各大地產商於施政報告發表後持續向上的股價來看,市場已認定新的樓市及土地政策短期內根本幫不了忙。只要政府繼續實施高地價政策,而富有人士仍然認為樓價非常便宜,香港的樓價只會繼續向上升,而香港一般市民也只會繼續抱怨上不了車,民怨持續上升。

中下價樓供應嚴重不足

高樓價問題的源頭是土地供應不足,但即使政府增加土地供應,甚至如施政報告中所提出,於賣地時要求地產商只可以興建中下價的小房子,其實也解決不了問題。因為從商業角度來看,香港的地產商必會賺盡,增加土地供應只會增加高價高利潤率豪宅(或假豪宅)的供應,而不會增加一般小房子的供應。如果政府賣地時要求地產商只可以興建中下價的小房子,那次土地拍賣很可能會沒有地產商出價競投,因為地產商會認為利潤率過低,就如上月拍賣一幅質素比較差但可以興建中下價小房子的土地一樣,沒有地產商出價。而施政報告中所提出的其他方法,也是遠水救不了近火。

是否有方法可以同時滿足所有人的要求,即一般市民在沒有直接資助下,有價格合理(現在是不太合理的)而非居屋的小房子來購買,富有人士可以購買豪宅作自住或投資,地產商有足夠的利潤,而政府又可以維持高地價政策呢?政府其實可以改變賣地的形式來達到所有要求。

在大部分的土地拍賣會,只要所拍賣的是所謂豪宅地,地產商便會不惜高價投地。因為地產商可以用更高價去賣高利潤率的豪宅。政府可以改變賣地的形式:所有沒有要求發展商只可以興建中下價的小房子的土地(即中上價房子地或豪宅地)被拍賣時,必會附帶多幅只可以興建中下價的小房子的土地。即如果地產商要成功競投中上價房子地或豪宅地,必須要同時一籃子買下多幅只可以興建中下價小房子的土地。同時,地產商在銷售一籃子中的豪宅和中下價小房子時,也有特別的規定,如:

一、一籃子中的豪宅只可以於一籃子中的中下價小房子售出率達到某個百分比(如95%)後再加一段時間(如三年),才可以發售;(更激進的做法是要求地產商於短時間(如二年)內,必須完成中下價小房子及公開發售,否則要退回豪宅地及賠償);

二、一籃子中的中下價小房子必須要全面公開發售而售價也有規定(如賣地時的市價或市價減某個百分比);

三、一籃子中的中下價小房子的買家必須以個人名義購買。同時買家在一段時間內(如五年)不可以轉手或出租。

這個賣地形式的改變,可以提供立竿見影的效果。

首先,因規定了地產商要出售了某個百分比一籃子中的中下價小房子後,再加一段時間才可以發售一籃子中的豪宅,所以地產商會以極速完成中下價小房子及銷售,以便可以盡早賺取售賣豪宅的高利潤,而市場因此將可以在最短時間內,有比較大數量的中下價小房子供應。

改變賣地方式鼓勵建細樓

再者,由於小房子的售價已被規定,而市場也知道地產商會以極速完成這些比較大數量的小房子,因此用家市場的市價會即時被涷結,因為用家不會再追價,而只會以市價或市價減某個百分比來購買現有房子。

最後,因小房子的買家必須以個人名義購買而又不能短時間內轉手或出租,所以投機或投資者不會對此類小房子有太大的興趣,因此這些小房子不會變成樓市上升的助燃劑。

另外,地產商會不會出價競投這些一籃子土地呢?答案是肯定會的。因為賣地的形式改變後,政府只會拍賣只可以興建中下價小房子的土地或一籃子土地。大部分地產商只對賣豪宅的高利潤有興趣,而要賣豪宅便必須要買一籃子土地,因此地產商會出價競投這些一籃子土地。

同時,地產商因要以極速完成中下價小房子,又要以規定的售價來發售,小房子項目很有大可能是虧本的,但因豪宅的價格仍然繼續上升,地產商只要稍為提高豪宅的價格,便可以使一籃子項目的利潤保持現有的水平,因為豪宅價格中很小百分比的金額,已是小房子價格中很大百分比的金額。

這個賣地形式改變的策略核心,是以小量投機者或投資者的利潤,去補貼中下價小房子,以及提供誘因給地產商以極速完成中下價小房子,而又不需要政府的任何補助。如政府能實行這個跳出傳統賣地形式框架的方法,解決香港樓價問題及民怨還是有希望的。

香港科技大學MBA校友會


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2010年9月28日星期二

寫Apps創業真的可行嗎?

容志偉

2010年9月28日 信報 經管錦言 39版

iPhone及iPad風靡全球,也造就了開發為智能手機及平板電腦專用的Apps市場。傳媒也不時報道外國Apps開發工程師因開發Apps而得到可觀的回報,有些更可以因此而變成一盤生意。這使到很多年青人欲嘗試開發Apps及創業,但在蘋果Apps Store可供下載Apps的數量已由2008年5月的一個激增至現時的二十六萬個。即使現在可以透過iAd在Apps中賣廣告增加收入,其實又有幾多人可以在這個市場中突圍而出從而賺取可觀收入呢?開發Apps是否一個創業的機遇呢?

開發Apps的方向大約分為兩方面:替客戶開發或開發自家品牌的Apps。

替客戶開發無疑可以提供一個不錯的報酬,而現在的市場需求也不少。但開發Apps的門檻其實不高。一個剛剛畢業的大學生,甚至一個剛完成專業教育學院的 Apps短期課程的學生,也有能力完成項目。因此,開發Apps項目的市場價格會有比較快的下降。情況就如十年前科網熱潮開始的時侯,只要你有一些基本的寫Web的能力,便可以高價接一些開發Web的項目,但開發Web項目的市場價格也因突然有大量開發工程師/公司供應而迅速下降。

競爭激烈如何突圍而出

如果創業者希望開發自家品牌的Apps,是否便可以突圍而出呢?很多創業者及工程師認為,蘋果Apps Store的出現大大解決了銷售的問題,當然創意是不可少。但是否只要完成一個有創意的項目,上載到蘋果Apps Store,再配合低價策略以及口耳相傳的推廣方法,便可賺取可觀收入呢?

首先,從附表的資料中可以看到,超過75%的Apps售價都是 1.99美元以下,如果低價是Apps的銷售策略及唯一的賣點,那麼這個Apps差不多肯定會失敗,因為競爭太大。很多於早期完成的Apps可以成功是因為當時在Apps Store沒有太多Apps。當有很多的選擇,而又沒有突出的功能的時候,要用家付款似乎有點不切實際。

即使Apps有一些比較好的功能,又是否可以成功呢?答案是未必。問題是用家可以怎樣在二十六萬個Apps中找到那個Apps呢?即使能善用關鍵字,再加一個美觀的Apps圖案,用家也會找很多類似的Apps。因此有比較好的功能Apps也其實不可以賺取可觀的收入。

在用家眼中,0.99美元跟1.99美元其實沒有太大分別,都是要付款。但很多用家便認為0.99美元跟免費有很大分別了。即使沒有突出的功能,也會偶然下載來看看。從附表的資料中可以看到,有30%的Apps是免費的。創業者認為可以透過Apps中的廣告來賺取收入。但是,還記起十年前科網熱潮時,很多人也提出同一構思:只要有個網站,放些網上廣告,便可以有源源不絕的收入而將公司上市。創業者似乎忙記了上一次的教訓。

當所有人都關心Apps數量上升的速度時,其實有另一個數字是被忽略了:已停止及不能被下載Apps的數量。這個數量已經超過五萬個,這更未包括那些仍可下載但已無人下載的Apps。筆者相信大部分這些不能被下載Apps都是因為上述原因,導致不能產生收入而被停止了。

但創業者不需要灰心,筆者認為寫Apps創業仍有可為,但需要用另外一些方法去做。

改攻高價Apps闖出路

首先,應只集中做一些比較高檔/高售價的Apps,不要和附中由免費到9.99美元售價的Apps(估App總數量的96%)作正面競爭。當然,高檔/高售價的Apps必須要有相當好或高創意的功能,最好是一些有專利保護的邏輯或應用。再者,一個定價為49.99美元的Apps,只要被下載一千次,便已有 40萬港元的收入(以未計算分賬給蘋果前計算)。一個定價為0.99美元的Apps,要被下載五萬次才能產生同樣的收入。

另外,除了善用關鍵字和設計一個美觀的Apps圖案外,更要大力加強市場推廣。App store只是一個超級市場,Apps是一件貨物,創業者可以將貨物(Apps)放上架(App Store),但超級市場是不會代創業者宣傳的。讀者試想想:在超級市場購物時,讀者會選擇一個你曾經看過貨物供應商宣傳片或有品牌的貨物,還是名不經傳的貨品呢?市場推廣可以透過很多不同的途徑,如社交網站、Apps的評論網站等,都是一些成本比較低的市場推廣方法。另外,也可以為Apps建立品牌及網站作宣傳。

雖然我們己慢慢由互聯網科技時代進入移動科技時代,但人類的消費習慣也沒有太大的改變:最好是免費或是有品牌的。科技還是要合適的產品策略和市場推廣配合,才可以變成一盤成功的生意。

香港科技大學MBA校友會


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