2017年9月30日星期六

首置上車盤須防好事變壞事

容志偉

2017年9月30日 信報 經管錦言 B10版

住屋問題過去幾年成為香港人最重視的議題。當政府透露首置上車盤(下稱首置盤)計劃的構想後,瞬間讓很多人對置業充滿希望,但當中的細節很大可能引起不同階層市民(特別是年輕人)爭議和分裂的導火線,最後好事變壞事。

筆者前陣子再跟一批10年前大學畢業的Mentee見面。畢業10年,每個人走過的路不盡相同,聚會開始時,各人還閒話家常,談笑風生,但同學們基於自身的經歷,很快便對一些社會問題針鋒相對,最後聚焦的是住屋問題,特別是首置盤。

席間上有四種不同的看法,筆者以同學ABCD各為代表。這4位同學的共同之處都不是富二代,自己要支付部分的大學學費,有的是靠助學金/獎學金,也有靠下課後兼職幫補。

轉售限制惹爭論

A是最早購買私樓的一位,付足三成首期,購買了傳統屋苑的中小型單位;B不久前購買了私樓,用盡九成按揭,購買了新盤的蚊型單位;C想置業但仍努力中,因為他怎樣也儲不夠首期;D則有點兒放棄的心態。4位同學都說首置盤是好事,方向正確,應該能解決部分市民的住屋問題;但談論細節時,特別是轉售限制方面,爭議便一觸即發。

爭論最激烈的是B和C,涉及有關轉售時業主會否有機會獲利。C認為既然政府是幫助市民上車,那麼就應該讓首置盤業主能夠獲取首置盤的升值空間, 以便首置盤業主有足夠資金轉買私樓,只要有升值空間,即使有一段禁售期是可以接受的。D對這點沒有太大意見,因為他原本已經有點放棄置業,但現在可以有首置盤,已經心滿意足,升值與否不太重要。

B卻有相反的論點。他認為他努力工作,更努力儲蓄,放棄了很多享樂和私人時間,才可以剛剛好上車,即使所擁有的單位非常小型,但總算憑努力踏入私樓的置業階梯,可以享受資產升值空間,多年來的辛苦也是值得的;但如果現在首置盤業主毋須付出同樣的力度來儲蓄,便可以有同樣資產升值的機會,以及由政府來降低風險,那麼,這群剛剛上車的蚊型單位年輕業主便要問:為何要辛苦這麼多年呢?

最後,A也支持B的意見,但態度卻沒有這麼強烈,這是因為他一早已經有辦法進入置業階梯,迅速爬升,首置盤轉售限制對他來說,已經不重要。

至於首置盤的售價,所有同學都認為要愈低愈好,可以讓一般打工仔上車,但A和B都認為「愈低愈好」的條件是首置盤必須沒有升值獲利空間。

爭論到最後通常都沒有結論,筆者為讓各人有下台階,沒有發表太多意見,聚會結束後,同學們都私下問筆者的看法。筆者只回答了兩點:公平和價值。

現實人生不是勤力做對事就必有獎勵,做錯事也有可能僥幸避過懲罰,但公平是,勤力做對事的人不應受到懲罰。

政府有責任讓所有市民安居,但絕無責任也不應保證市民投資獲利。首置盤的價值是安居,而不是投資,以公平和價值的角度來看,首置盤的政策設計應該是業主任何時候要轉售首置盤,只可以原價賣回給政府,不可計算通脹和利息,要做到零升值獲利空間,以達致公平的原則和只有安居的目的。

鼓勵更多創富方法

首置盤應分兩級,小型單位和中型單位。如果小型單位首置盤的業主因家庭原因,需要大一點的房屋來居住,可以按原價將小型單位首置盤賣回給政府,再向政府買中型單位首置盤;同樣地,中型單位首置盤也只可以原價賣回給政府。首置盤的售價,除了要是一個中產打工仔毋須再不吃不喝十多年才可以支付的價格外,更應是一個讓私人發展商再沒有足夠誘因去興建蚊型單位的價格。

透過這個政策,首置盤業主有更大的動力去開源和儲蓄,以轉換到私樓的置業階梯,因為只要有通脹,零升值獲利空間的首置盤其實是不斷貶值,業主有誘因以最快方法賣回給政府。同時,因為業主有首置盤在手,所面對的風險比私樓業主低,可以更專心去開源,無論是更努力工作或創業,都可能有更好效果。

這個政策設計更能帶出一個清晰的訊息,去改變香港人一個根深柢固的思想:買樓等升值已不再是創富的最佳方法,香港應該有更多元的創富方法。

只是一批三十出頭的年輕人都有那麼多不同想法,政府是否能夠聽到和接納眾多市民的聲音呢?會否將好事變成壞事呢?小市民不妨拭目以待。

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